Achat d'un bien immobilier

Je souhaite acheter un bien immobilier. Quelles sont les formalités à remplir ? Quels sont les frais, impôts et taxes liés à cet achat ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous êtes, dans la plupart des cas, redevable des droits d’enregistrement. Vous aurez également des frais de dossier à payer et des honoraires de notaire. Dans certains cas, vous pouvez aussi acheter le bien immobilier avec application de la TVA. Dans ces cas, seule la TVA de 21 % est due.

COMPROMIS DE VENTE
Dès que le vendeur et l'acheteur ont signé un compromis de vente (sous seing privé ou devant notaire), la vente est définitive. En conséquence, les droits d’enregistrement sont dus sauf si une condition suspensive, par exemple d’octroi de prêt hypothécaire, a été prévue.

Toutefois, pour un bien situé en Région wallonne, lorsque le vendeur et l’acquéreur conviennent entre eux de l’annulation ou de la résolution amiable de la vente, les 2 conventions (la vente et l’annulation/résolution) peuvent chacune être enregistrée contre le paiement d’un droit de 10 euros si certaines conditions sont remplies.

DELAI ET LIEU D’ENREGISTREMENT
Un acte d’achat doit être présenté à l’administration, dans le délai fixé, afin de le faire enregistrer. Ce n’est qu’après le paiement des droits d’enregistrement que l’administration peut procéder à l’enregistrement.

Lorsque l’acte d’achat est dressé par un notaire, c’est lui qui doit présenter l’acte pour l'enregistrement et verser les droits. Le notaire dispose de 15 jours pour faire enregistrer l'acte au bureau de l’enregistrement de sa résidence. Avant de dresser l’acte, le notaire demandera aux 2 parties (le vendeur et l’acheteur) de lui avancer le montant des droits dus. En pratique, c’est généralement l’acheteur qui paie les droits d’enregistrement.

Lorsque l’achat est constaté dans un acte sous seing privé (compromis), l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits repose autant sur l’acheteur que sur le vendeur. Les parties disposent d’un délai de 4 mois pour faire enregistrer l’acte au bureau de l’enregistrement où est situé le bien.

Il est important de respecter ce délai étant donné qu’une amende est due en cas de non-respect. Cette amende est due indivisiblement par les parties, c'est-à-dire que l’administration peut s’adresser aussi bien à l’acheteur qu’au vendeur pour le paiement de la somme totale.

Si le compromis est suivi d’un acte authentique ou notarié, vous ne devez pas faire enregistrer l'acte sous seing privé à condition que l’acte authentique soit dressé dans les 4 mois à compter de la signature du compromis. Le notaire dispose encore de 15 jours pour faire enregistrer l'acte authentique.

Le taux d’imposition, la base imposable et les exonérations des droits d’enregistrement relatifs à l’achat d’un bien immobilier relèvent de la seule compétence des 3 régions. Chaque région possède sa propre législation.

DROITS D’ENREGISTREMENT EN REGION WALLONNE
Le taux ordinaire est de 12,5 %. En tant qu’acheteur personne physique, si l’acquisition donne lieu à l’octroi d’un crédit ou d’un prêt hypothécaire social auprès de la Société wallonne du crédit social ou du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie, le droit ordinaire est réduit à 10 % et l’enregistrement de l’acte de prêt hypothécaire, s'il s'agit d'un éco-prêt, est exempté du droit de 1 %. Ainsi, pour l'achat d'une maison de 200.000 euros située en Région wallonne, vous payez 25.000 euros de droits d’enregistrement (12,5 %) ou 20.000 euros sous certaines conditions (10 % en cas de crédit social ou de prêt hypothécaire social).

Diverses réductions du taux ordinaire sont prévues sous certaines conditions. Par exemple, pour les acquisitions de petites propriétés rurales ou d’habitations modestes, le droit ordinaire est réduit à 6 % ou 5 % (en cas d’octroi d’un crédit social ou d’un prêt hypothécaire social). Le taux réduit de 6 % ou 5 % s’applique uniquement sur une 1^re tranche de base imposable qui ne peut dépasser un maximum, le solde éventuel étant taxé à 12,5% ou 10 %.

C’est la situation géographique de l’immeuble acquis qui détermine le montant maximum sur lequel peut s’appliquer le taux réduit. Les maxima varient selon que la commune où est situé l’immeuble acquis se trouve dans une zone à très forte pression immobilière (210.000 euros), à forte pression immobilière (200.000 euros) ou en dehors de ces zones (191.000 euros).

DROITS D’ENREGISTREMENT EN REGION DE BRUXELLES-CAPITALE
Le taux ordinaire est de 12,5 %. Ainsi, pour l'achat d'une maison de 200.000 euros située en Région de Bruxelles-Capitale, vous payez 25.000 euros de droits d’enregistrement (12,5 %).

Toutefois, en tant qu’acheteur personne physique, vous pouvez bénéficier d’un abattement (= réduction de la base imposable) de 60.000 euros à l’achat d’une habitation où vous comptez fixer votre résidence principale. Dans ce cas, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur la 1^retranche de 60.000 euros du prix d’achat. Cet abattement est porté à 75.000 euros lorsque l’acquisition concerne un immeuble situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (EDRLR) tel que délimité dans le plan régional de développement (PRD). L’avantage fiscal s’élève donc à 7.500 euros ou à 9.375 euros selon la situation du bien immobilier.

DROITS D’ENREGISTREMENT EN REGION FLAMANDE
Le taux ordinaire est de 10 %. Ainsi, pour l'achat d'une maison de 200.000 euros située en Région flamande, vous payez 20.000 euros de droits d’enregistrement (10 %).

De plus, en tant qu’acheteur personne physique, vous pouvez bénéficier d’un abattement (= réduction de la base imposable) de 15.000 euros à l’achat d’une habitation ou d’un terrain où vous comptez fixer votre résidence principale. Dans ce cas, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur la 1^re tranche de 15.000 euros du prix d’achat. L’avantage fiscal s’élève donc à 1.500 euros ou à 750 euros selon que l’achat est taxé à 10 % ou à 5 %.

Lorsque, pour garantir le financement, une hypothèque est établie sur le bien immeuble acquis, cet abattement est, sous certaines conditions, augmenté de 10.000 euros si l'acquisition est imposée à 10 %, ou de 20.000 euros si l'acquisition est imposée à 5 %.

Lorsque l’acquisition concerne un immeuble qui a été repris au maximum 4 années consécutives dans un registre ou une liste de biens immeubles inoccupés et/ou en abandon, et sous certaines conditions, aucun droit d’enregistrement ne sera payé sur une tranche de 30.000 euros (= abattement pour rénovation).

Si vous avez acheté un bien immobilier en Région flamande qui sert de lieu de résidence principale et que vous décidez de vendre ce bien afin d’acquérir un autre bien immobilier en Région flamande, qui servira également de résidence principale, vous avez droit au système de reportabilité. Ceci signifie que vous pouvez déduire les droits d’enregistrement payés pour votre 1^rehabitation ou terrain, jusqu’à un maximum de 12.500 euros, des droits d’enregistrement dus pour votre deuxième achat.

L’abattement et la reportabilité ne peuvent pas être cumulés ! Nous vous conseillons de vérifier quel est le régime le plus avantageux pour vous. L’abattement pour rénovation peut toutefois être cumulé avec l’un des 2 autres abattements ou la reportabilité.

BASE DE PERCEPTION
La base imposable des droits d’enregistrement ne peut être inférieure à la valeur vénale de l’immeuble. La valeur vénale est le prix du marché, c’est-à-dire le prix que l’amateur le plus offrant s’engagerait à payer compte tenu des prix habituels du marché au moment de l'achat. Le receveur de l’enregistrement a pour mission de contrôler et de fixer la valeur vénale du bien immobilier vendu. Si le prix de vente est inférieur à cette valeur vénale, vous devrez payer, sur la différence, des droits d’enregistrement supplémentaires et une amende.

Les parties peuvent également indiquer dans l’acte d’acquisition que le prix convenu est inférieur à la valeur vénale du bien immobilier. Dans ce cas, elles doivent préciser quelle valeur vénale elles attribuent au bien. C’est ce montant qui servira de base de perception des droits d’enregistrement, sans amende. Ceci n’empêche pas le receveur de contrôler la réalité de la valeur vénale. S'il estime votre valeur vénale inférieure à la valeur vénale réelle, il recouvrera des droits supplémentaires uniquement sur cette dernière différence et il imposera une amende correspondante.

Vous pouvez contester la valeur vénale fixée par le receveur. Vous communiquez vos remarques et objections et vous tentez de négocier un accord amiable. Si cette solution s’avère impossible, vous devez introduire une réclamation officielle et le receveur devra faire intervenir un expert pour procéder à une expertise.

Pour des infos relatives à la fiscalité et aux droits d’enregistrement
Service public fédéral Finances
Contact Center : 0257 257 57

Pour des infos en Wallonie
www.wallonie.be

Pour des infos en Région de Bruxelles-capitale
www.bruxelles.irisnet.be

Pour des infos en Flandre
Tél. 1700 (appel gratuit, chaque jour ouvrable de 9h à 19h)

www.notaire.be
« La fiscalité de votre habitation », Service public fédéral Finances, 2011 121 p.
Brochure gratuite à commander par courrier ou à télécharger :
Service public fédéral Finances
Service d'encadrement coordination et communication
Boulevard du Roi Albert II 33 bte 70
1030 Bruxelles
www.minfin.fgov.be