Bail de résidence principale

version PDF

Je veux louer une habitation. Quels sont les contrats de bail possibles ? Quels sont les préavis ?

La loi sur les loyers protège les baux portant sur un logement qui sert de résidence principale au locataire. Un tel bail doit obligatoirement être établi par écrit. En ce qui concerne sa durée, il existe 4 possibilités : le bail de 9 ans, le bail de courte durée, le bail de longue durée et le bail à vie.

BAIL DE 9 ANS
Ce contrat dure 9 ans. Il se termine à la fin de cette période, à condition que le locataire ou le bailleur (= propriétaire) résilie le contrat avec un préavis de 6 mois. Si aucune des parties ne résilie le contrat, ce dernier est prorogé (= prolongé) dans les mêmes conditions, à chaque fois pour 3 ans. Chacune des 2 parties a alors le droit de mettre fin au bail prorogé moyennant un préavis de 6 mois, tous les 3 ans, sans motif et sans indemnité.

Pendant la période de 9 ans, le bailleur a le droit de mettre fin au contrat moyennant un préavis de 6 mois :

• lorsqu’il compte occuper le bien lui-même ou le faire occuper par un de ses proches ;
• lorsqu’il souhaite effectuer d’importants travaux de transformation, mais uniquement à la fin de chaque période de 3 ans ;
• sans motif et moyennant le paiement d’une indemnité égale à 9 mois de loyer à la fin des 3 premières années, et à 6 mois de loyer à la fin de la deuxième période de 3 ans.

Le locataire peut mettre fin au contrat moyennant un préavis de 3 mois. Il ne doit payer une indemnité que pendant les 3 premières années. Au cours de la 1^re année, il s’agit d’une indemnité égale à 3 mois de loyer, au cours de la 2^e année, à 2 mois de loyer et au cours de la 3^e année à 1 mois de loyer. Lorsque le bailleur a donné le préavis, le locataire peut à son tour notifier un préavis abrégé d’1 mois, sans devoir payer d’indemnité.

Si le bail n’a pas été enregistré dans le délai légal de 2 mois, le locataire peut, après ce délai, résilier le bail sans respecter le préavis de 3 mois et sans indemnité, et cela aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré.

Lorsque le bail est conclu pour une durée de 3 à 9 ans, les mêmes règles s’appliquent puisqu’il s’agit légalement d’un bail de 9 ans.

BAIL DE COURTE DUREE (3 ANS OU MOINS)
Le bail de courte durée est conclu, nécessairement par écrit, pour une période de 3 ans ou moins et se termine à la fin de cette période. Le bailleur ou le locataire doit mettre fin au contrat 3 mois avant l’échéance. Ni le bailleur ni le locataire ne peuvent mettre fin anticipativement à ce contrat. Ce contrat ne peut être prorogé qu’une seule fois et aux mêmes conditions, sans que la durée totale ne puisse excéder 3 ans. Si le locataire continue à occuper les lieux après la date convenue, ce bail est transformé en un bail de 9 ans à partir de la date initiale du contrat.

BAIL DE LONGUE DUREE
Il est possible de conclure un bail d’une durée de plus de 9 ans. Ce bail doit être conclu par écrit et vient à échéance à la fin de la période convenue, à condition qu’il soit résilié par un préavis de 6 mois. Si aucune des 2 parties ne résilie le bail, ce dernier est prorogé pour une durée de 3 ans. Pour le reste, ce type de bail est régi par les mêmes dispositions que le bail de 9 ans.

BAIL A VIE
Il est également possible de conclure un bail par écrit pour la vie du locataire. Seul le locataire peut résilier le contrat à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois.

PROROGATION
Le locataire peut demander une prorogation (= prolongation) sur la base de circonstances exceptionnelles. Si le bailleur n’est pas d’accord, le juge décide. Cette possibilité concerne tous les types de baux.

ENREGISTREMENT DU BAIL
Le contrat de bail, qui doit être établi par écrit, est obligatoirement enregistré par le bailleur. Cette formalité vous protège en cas de litige éventuel. L’enregistrement doit se faire au bureau d’enregistrement compétent pour la commune dans lequel se trouve le bien loué et ce, dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Adressez-vous à un notaire ou à un avocat.

Pour l’enregistrement du contrat de bail
Adressez-vous au bureau d’enregistrement du lieu où votre bien immobilier est situé.

Service public fédéral Finances
Contact Center : 0257 257 57

• www.notaire.be
• www.avocat.be
• « La loi sur les loyers », 12^e édition, Service public fédéral Justice, 2011, 90 p. Brochure gratuite à télécharger sur www.justice.belgium.be.
• « Faire enregistrer un contrat de bail », Service public fédéral Finances, 2011, 12 p. 
  Brochure gratuite à télécharger sur www.minfin.fgov.be.