Kauf einer Immobilie | Belgopocket

Ich kaufe eine Immobilie. Welche Formalitäten sind zu erfüllen? Welche Kosten, Steuern und Abgaben sind mit diesem Kauf verbunden?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie in den meisten Fällen Registrierungsgebühren zahlen. Sie müssen auch die Bearbeitungsgebühr und das Honorar des Notars bezahlen. In manchen Fällen können Sie die Immobilie auch mit Anwendung der Mehrwertsteuer kaufen. Der MwSt.-Prozentsatz beträgt in diesem Fall 21%.

VORVERTRAG
Sobald der Verkäufer und der Käufer eine vorläufige Verkaufsvereinbarung (privatschriftlich oder vor einem Notar) unterzeichnet haben, ist der Verkauf endgültig. Daraufhin werden die Registrierungskosten fällig, es sei denn, es wurde eine aufschiebende Bedingung vorgesehen, zum Beispiel die Gewährung eines Hypothekendarlehens.

Wenn jedoch der Käufer und der Verkäufer untereinander vereinbaren, den Kauf einer Immobilie in der Wallonischen Region rückgängig zu machen, können die beiden Vereinbarungen (der Kaufvertrag und die Rücktritts-/Kündigungsvereinbarung) jeweils gegen eine Gebühr von 10 Euro registriert werden, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

REGISTRIERUNGSFRIST UND -ORT
Eine Kaufurkunde muss der Verwaltung innerhalb einer festen Frist vorgelegt werden, damit sie registriert werden kann. Erst nach der Zahlung der Registrierungsgebühr kann die Verwaltung die Registrierung vornehmen.

Wird der Kaufvertrag von einem Notar aufgestellt, muss er die Urkunde zur Registrierung vorlegen und die Gebühren überweisen. Der Notar hat 15 Tage Zeit, um die Urkunde beim Registrierungsbüro seines Wohnsitzes registrieren zu lassen. Vor Ausfertigung der Urkunde fordert der Notar die beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) auf, ihm den Betrag der fälligen Gebühren vorzustrecken. In der Praxis ist es im Allgemeinen der Käufer, der die Registrierungsgebühren übernimmt.

Sobald der Kauf in einer privatschriftlichen Urkunde (Vereinbarung) festgelegt wurde, obliegt die Registrierungspflicht sowie die Pflicht der Zahlung der Gebühren sowohl dem Käufer wie auch dem Verkäufer. Die Parteien haben vier Monate Zeit, um die Urkunde im Registrierungsbüro des Ortes, in dem das Objekt liegt, einzutragen.

Es ist wichtig, diesen Termin einzuhalten, weil im Falle der Nichteinhaltung ein Bußgeld erhoben wird. Diese Geldstrafe wird gesamtschuldnerisch von den Parteien geschuldet, d.h. dass sich die Verwaltung für die Zahlung der Gesamtsumme genauso gut an den Käufer wie an den Verkäufer wenden kann.

Wenn der Vereinbarung eine authentische oder notarielle Urkunde folgt, brauchen Sie diese privatschriftliche Urkunde nicht registrieren zu lassen, vorausgesetzt, die authentische Urkunde wird innerhalb von vier Monaten nach der Unterzeichnung der Vereinbarung aufgesetzt. Der Notar hat noch 15 Tage Zeit, um die authentische Urkunde registrieren zu lassen.

Der Gebührensatz, die Bemessungsgrundlage und die Befreiungen von Registrierungsgebühren im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie fallen unter die alleinige Zuständigkeit der drei Regionen. Jede Region hat ihre eigene Gesetzgebung.

REGISTRIERUNGSGEBÜHREN IN DER WALLONISCHEN REGION
Der Normalsatz beträgt 12,5 %. Ist eine natürliche Person Käufer und hängt der Kauf mit der Gewährung eines Sozialkredits oder eines sozialen Hypothekendarlehens der Wallonischen Gesellschaft für Sozialkredit oder des Wohnungsfonds des Verbands der kinderreichen Familien der Wallonie zusammen, wird die normale Gebühr auf 10 % gesenkt und die Registrierung der Hypothekendarlehensurkunde unterliegt nicht der Gebühr in Höhe von 1 %, sofern es sich um ein Ökodarlehen handelt. Sie zahlen also für den Kauf eines Hauses im Wert von 200.000 Euro, das in der Wallonischen Region liegt, 25.000 Euro Registrierungsgebühren (12,5 %) bzw. 20.000 Euro unter bestimmten Bedingungen (10 % bei Sozialkredit oder sozialem Hypothekendarlehen).

Unter bestimmten Voraussetzungen sind verschiedene Ermäßigungen des Normalsatzes möglich. Beim Kauf eines kleinen Besitztums auf dem Land oder einer bescheidenen Wohnung wird die normale Gebühr auf 6 % oder 5 % gesenkt, sofern ein Sozialkredit oder ein soziales Hypothekendarlehen gewährt wird. Der verminderte Satz von 6 % oder 5 % gilt aber nur für einen ersten Teilbetrag der Bemessungsgrundlage, die einen bestimmten Höchstbetrag nicht übersteigen darf. Ein eventueller Restbetrag wird zu 12,5 % oder 10 % besteuert.

Die geografische Lage des gekauften Gebäudes ist entscheidend für den Höchstbetrag, auf den der verminderte Satz Anwendung findet. Die Höchstbeträge schwanken je nachdem, ob die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, sich in einer Zone mit sehr hohem Immobiliendruck (210.000 Euro), mit hohem Immobiliendruck (200.000 Euro) oder außerhalb dieser Zonen befindet (191.000 Euro).

REGISTRIERUNGSGEBÜHREN IN DER REGION BRÜSSEL-HAUPTSTADT
Der Normalsatz beträgt 12,5 %. Sie zahlen also für den Kauf eines Hauses im Wert von 200.000 Euro, das in der Region Brüssel-Hauptstadt liegt, 25.000 Euro Registrierungsgebühren (12,5 %).

Sie können jedoch als natürliche Person, die eine Immobilie kauft, eine Ermäßigung (= Verminderung der Bemessungsgrundlage) in Höhe von 60.000 Euro erhalten, wenn Sie eine Wohnung kaufen, die Sie zu Ihrem Hauptwohnsitz machen wollen. In diesem Fall zahlen Sie keine Registrierungsgebühr auf den ersten Teilbetrag von 60.000 Euro des Kaufpreises. Dieser Abzug erhöht sich auf 75.000 Euro, wenn Sie ein Gebäude erwerben, das sich in einem Raum der verstärkten Entwicklung der Unterkunft und der Renovierung (EDRLR) befindet, entsprechend dem Regionalentwicklungsplan (PRD). Der Steuervorteil beträgt folglich 7.500 Euro oder 9.375 Euro, je nach Lage der Immobilie.

REGISTRIERUNGSGEBÜHREN IN DER FLÄMISCHEN REGION
Der Normalsatz beträgt 10 %. Sie zahlen also für den Kauf eines Hauses im Wert von 200.000 Euro, das in der Flämischen Region liegt, 20.000 Euro Registrierungsgebühren (10 %).

Sie können außerdem als natürliche Person, die eine Immobilie kauft, eine Ermäßigung (= Verminderung der Bemessungsgrundlage) in Höhe von 15.000 Euro erhalten, wenn Sie eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen, wo Sie Ihren Hauptwohnsitz anmelden wollen. In diesem Fall zahlen Sie keine Registrierungsgebühr auf den ersten Teilbetrag von 15.000 Euro des Kaufpreises. Der Steuervorteil beläuft sich folglich auf 1.500 Euro oder auf 750 Euro, je nachdem, ob der Kauf mit 10 % oder mit 5 % besteuert wird.

Wurde eine Hypothek auf die gekaufte Immobilie eingetragen, um die Finanzierung zu gewährleisten, wird diese Ermäßigung unter bestimmten Bedingungen um 10.000 Euro erhöht, wenn der Kauf mit 10 % besteuert wird, oder um 20.000 Euro, wenn der Kauf mit 5 % besteuert wird.

Geht es bei dem Kauf um eine Immobilie, die höchstens vier Jahre hintereinander in einem Register oder auf einer Liste von unbewohnten und/oder verwahrlosten Immobilien stand, ist unter bestimmten Voraussetzungen auf einen Teilbetrag von 30.000 Euro keine Registrierungsgebühr zu zahlen (= Ermäßigung für Renovierung).

Wenn Sie eine Immobilie in der Flämischen Region gekauft haben, die als Hauptwohnsitz dient und wenn Sie sich entscheiden, dieses Haus zu verkaufen, um eine andere Immobilie in der Flämischen Region zu erwerben, die ebenfalls als Hauptwohnsitz gelten wird, haben Sie einen Anspruch auf das System der Verlagerung. Das bedeutet, dass Sie die Registrierungsgebühren, die Sie für Ihre erste Wohnung oder Grundstück bezahlt haben, in Höhe eines Betrags von maximal 12.500 Euro von der für Ihren zweiten Kauf geschuldeten Registrierungsgebühr abziehen können.

Der Abzug sowie die Verlagerung können nicht kumuliert werden! Wir raten Ihnen zu überprüfen, welches das für Sie vorteilhafteste Vorzugssystem ist. Die Ermäßigung für Renovierung kann allerdings mit einem der beiden anderen Abzüge oder der Verlagerung kumuliert werden.

BESTEUERUNGSGRUNDLAGE
Die Besteuerungsgrundlage der Registrierungsgebühr darf nicht weniger als der Verkaufswert des Gebäudes sein. Der Verkaufswert ist der Marktwert, d. h. der Preis, den der meistbietende Interessent unter Berücksichtigung der üblichen Marktwerte zum Zeitpunkt des Kaufes zu zahlen bereit wäre. Der Einnehmer des Registrierungsbüros hat den Auftrag, den Verkaufswert der verkauften Immobilie festzulegen. Wenn der Kaufpreis niedriger ist als derjenige, der ermittelt wurde, müssen Sie für die Differenz zusätzliche Registrierungsgebühren und Geldstrafen bezahlen.

Die Parteien können auch in der Kaufurkunde vermerken, dass der vereinbarte Preis unter dem Verkaufswert der Immobilie liegt. In diesem Fall müssen sie angeben, welchen Verkaufswert sie der Immobilie zuweisen. Dieser Betrag gilt dann als Bemessungsgrundlage für die Registrierungsgebühren und zieht keine Geldstrafe nach sich. Das hindert jedoch den Kassenleiter nicht daran, die Verhältnismäßigkeit des Kaufpreises zu kontrollieren. Wenn er der Ansicht ist, dass Ihr Verkaufswert unter dem realen Verkaufswert liegt, wird er zusätzliche Gebühren nur auf den Unterschied zwischen diesen beiden erheben und Ihnen eine entsprechende Geldbuße auferlegen.

Sie können den vom Kassenleiter des Registrierungsbüros festgelegten Veräußerungswert anfechten, indem Sie ihm Ihre Bemerkungen und Einwände mitteilen und versuchen, eine gütliche Vereinbarung auszuhandeln. Falls sich diese Lösung als unmöglich erweist, müssen Sie offiziell Einspruch erheben und der Kassenleiter muss ein Sachverständigengutachten einholen.

Für Informationen in Bezug auf den Kauf einer Immobilie und die Registrierungsgebühren
Föderaler Öffentlicher Dienst Finanzen
Kontaktstelle: 0257 257 57

Für Informationen in der Deutschsprachigen Gemeinschaft
Finanzministerium
Immobilienerwerbausschuss
Hochstraße 104
4700 Eupen
Tel. 087 59 36 11

Für Informationen in Wallonien
www.wallonie.be

Für Informationen in der Region Brüssel-Hauptstadt
www.bruxelles.irisnet.be

Für Informationen in Flandern
1700 (Anruf gebührenfrei, von 9 bis 19 Uhr)

www.notaire.be
„La fiscalité de votre habitation“, Föderaler Öffentlicher Dienst Finanzen, 2011, 121 S.
Kostenlose Broschüre ist zu bestellen oder herunterzuladen:
Föderaler Öffentlicher Dienst Finanzen
Führungsdienst strategische Koordination und Kommunikation
Boulevard du Roi Albert II 33 Postfach 70
1030 Brüssel
www.minfin.fgov.be