Aankoop van een onroerend goed

PDF versie

Ik wil een onroerend goed kopen. Welke formaliteiten moet ik vervullen? Welke kosten, belastingen en heffingen zijn aan deze aankoop verbonden?

Wanneer je een onroerend goed koopt, ben je in de meeste gevallen onderworpen aan het registratierecht. Ook zul je dossierkosten en het ereloon van de notaris moeten betalen. In sommige gevallen kun je ook een onroerend goed kopen met toepassing van btw. In dat geval betaal je alleen de btw van 21%.

VERKOOPOVEREENKOMST
Zodra verkoper en koper een verkoopsovereenkomst hebben getekend, in een onderhandse akte (compromis) of voor de notaris, is de verkoop definitief. Op dat moment zijn de registratierechten verschuldigd behalve wanneer werd voorzien in een opschortende voorwaarde, zoals bijvoorbeeld de toekenning van een hypothecaire lening.

Wanneer de verkoper en koper overeenkomen om de verkoop van een in het Vlaams Gewest gelegen onroerend goed in der minne te ontbinden of te vernietigen, kunnen beide overeenkomsten (koop en ontbinding/vernietiging) tegen betaling van een vast recht van 10 euro worden geregistreerd mits aan een aantal voorwaarden is voldaan.

TERMIJN EN PLAATS VAN REGISTRATIE
Je moet de aankoopakte binnen de gestelde termijn bij de administratie laten registreren. Dat kan pas nadat je het verschuldigde registratierecht hebt betaald.

Als de notaris de aankoopakte opmaakt, moet hij de akte laten registreren en de rechten betalen. Hij heeft 15 dagen tijd om die akte in het registratiekantoor van zijn standplaats te laten registreren. Vooraleer hij de akte opmaakt, zal de notaris beide partijen (verkoper en  koper) echter eerst vragen om de rechten voor te schieten. In de praktijk is het meestal de koper die de registratierechten betaalt.

Als de aankoop bij onderhandse akte (compromis) wordt vastgelegd, rust de verplichting tot registratie en tot betaling van de rechten evenzeer op de koper als op de verkoper. De partijen beschikken over een termijn van 4 maanden om de akte te laten registreren bij het registratiekantoor van de plaats waar het onroerend goed gelegen is.

Wanneer die termijn niet wordt nageleefd, moet een boete worden betaald. Die boete is ondeelbaar. Dat betekent dat de administratie zowel de koper als de verkoper kan aanspreken voor de betaling van de hele som.

Je moet het compromis niet laten registeren als daar binnen de 4 maanden na de ondertekening een authentieke of notariële akte van wordt opgesteld. De notaris beschikt over 15 dagen om die akte te laten registreren.

De aanslagvoet, de heffingsgrondslag en de vrijstellingen van de registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed behoren tot de enige bevoegdheid van de drie gewesten. Elk gewest heeft dus zijn eigen wetgeving.

REGISTRATIERECHTEN IN HET VLAAMS GEWEST
Wanneer je in het Vlaams Gewest een onroerend goed koopt, betaal je in principe 10% registratierechten. Koop je bijvoorbeeld een woning van 200.000 euro, dan betaal je 20.000 euro registratierechten (10%).

Onder bepaalde voorwaarden heb je recht op een verlaagd registratietarief. Zo bedraagt het registratierecht bij het verwerven van een kleine landeigendom of een bescheiden woning (klein beschrijf) 5%.

Bovendien krijg je als natuurlijke persoon een belastingverlaging onder de vorm van een abattement (= vermindering van de heffingsgrondslag) van 15.000 euro bij de aankoop van een woning of een bouwgrond die bestemd is als hoofdverblijfplaats. In dat geval betaal je op de eerste schijf van 15.000 euro van de aankoopsom geen registratierechten. Het belastingvoordeel bedraagt dus 1.500 euro of 750 euro naargelang de aankoop belast wordt tegen 10% of 5%.

Als voor de financiering van de aankoop een hypotheek wordt gevestigd op het aangekochte onroerend goed, wordt het abattement -onder bepaalde voorwaarden- verhoogd met 10.000 euro als de aankoop wordt belast tegen 10% of met 20.000 euro als de aankoop wordt belast tegen 5%.

Wanneer het gaat om een aankoop van een onroerend goed, die ten hoogste 4 opeenvolgende jaren opgenomen is in een register of op een lijst van leegstaande en/of verwaarloosde onroerende goederen, hoeft, als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, op een schijf van 30.000 euro geen registratierechten te worden betaald (dit is het renovatie-abattement).

Als je in het Vlaams Gewest je hoofdverblijfplaats verkoopt om er een ander onroerend goed mee te kopen dat opnieuw je hoofdverblijfplaats wordt, heb je recht op de gunstmaatregel van de  meeneembaarheid. Dat betekent dat je de registratierechten die je voor je eerste woning of grond hebt betaald tot maximum 12.500 euro in mindering mag brengen van de registratierechten op je tweede aankoop.

Abattement en meeneembaarheid zijn niet cumuleerbaar! Ga na wat voor jou het voordeligste is. Het renovatie-abattement is wel cumuleerbaar met één van de twee andere abattementen of de meeneembaarheid.

REGISTRATIERECHTEN IN HET WAALS GEWEST
Wanneer je in het Waals Gewest een onroerend goed koopt, betaal je in principe 12,5% registratierechten. Als de aankoop aanleiding geeft tot de toekenning van een krediet of een sociale hypothecaire lening bij bepaalde kredietinstellingen met sociaal oogmerk, wordt dat recht verminderd tot 10% en is de registratie van de hypothecaire lening onder de vorm van een Eco-lening vrijgesteld van het recht van 1%. Koop je bijvoorbeeld een woning van 200.000 euro, dan betaal je 25.000 euro registratierechten (12,5%) of, in bepaalde gevallen, 20.000 euro (10% bij een sociaal krediet of een sociale hypothecaire lening).

Onder bepaalde voorwaarden heb je recht op nog andere verlaagde registratietarieven. Zo wordt het registratierecht bij het verwerven van een kleine landeigendom of een bescheiden woning (klein beschrijf) verminderd tot 6% of 5% (bij de toekenning van een sociaal kredietof een sociale hypohecaire lening). Het voordeel van dat verlaagd tarief wordt beperkt tot een maximumbedrag (het saldo wordt belast aan 12,5 of 10%). Dat maximumbedrag is afhankelijk van de ‘vastgoeddruk’ in gemeente waarin het aangekochte goed is gelegen en kan ‘zeer hoog’ (210.000 euro), ‘hoog’ (200.000 euro) of ‘normaal’ (191.000 euro) zijn.

REGISTRATIERECHTEN IN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST
Wanneer je in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een onroerend goed koopt, betaal je in principe 12,5% registratierechten.  Koop je bijvoorbeeld een woning van 200.000 euro, dan betaal je 25.000 euro registratierechten (12,5%).

Bovendien krijg je als natuurlijke persoon een belastingverlaging onder de vorm van een abattement (=vermindering van de heffingsgrondslag) van 60.000 euro bij de aankoop van een woning of een bouwgrond die bestemd is als je hoofdverblijfplaats. In dat geval betaal je op de eerste schijf van 60.000 euro van de aankoopsom geen registratierechten. Dat abattement wordt verhoogd tot 75.000 euro wanneer de aangekochte woning gelegen is binnen een "ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie (RVOR)" zoals afgebakend in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOP). Het belastingvoordeel bedraagt dus 7.500 euro of 9.375 euro naargelang de ligging van het onroerend goed.

HEFFINGSGRONDSLAG
De belastbare basis van de registratierechten mag niet lager zijn dan de verkoopwaarde (venale waarde) van het onroerend goed. De verkoopwaarde is de "marktprijs". Dat is de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, rekening houdend met de prijzen die op dat ogenblik gebruikelijk zijn. De ontvanger van de registratie moet de verkoopwaarde van het verkochte onroerend goed controleren. Als de verkoopprijs lager is dan de waarde die hij berekent, moet je op het verschil aanvullende registratierechten en een boete betalen.

De partijen kunnen in de aankoopakte ook vermelden dat de overeengekomen prijs lager is dan de verkoopwaarde van het onroerend goed. In dat geval moeten ze verduidelijken welke verkoopwaarde ze aan het goed toekennen. Op dat bedrag zul je registratierechten moeten betalen zonder boete. Dat neemt echter niet weg dat de ontvanger de reële verkoopwaarde kan controleren. Als hij de door de partijen toegekende verkoopwaarde te laag vindt in verhouding tot de marktprijzen zal hij aanvullende rechten heffen en een daarmee overeenstemmende boete opleggen.

Je kunt de door de ontvanger vastgestelde verkoopwaarde betwisten. Je deelt je opmerkingen en bezwaren mee en tracht een minnelijke schikking te treffen. Als deze oplossing niet mogelijk is, moet je een officieel bezwaarschrift indienen en zal de ontvanger een expert moeten inschakelen om de waarde te schatten.

Voor informatie over de aankoop van een onroerend goed en de registratierechten         
Federale Overheidsdienst Financiën
Contact Center: 0257 257 57

Voor informatie in Vlaanderen 
Tel. 1700 (gratis nummer, elke werkdag van 9 tot 19 uur)

Voor informatie in Wallonië 
www.wallonie.be  

Voor informatie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest                                                                www.brussel.irisnet.be

• www.notaris.be
• "Wegwijs in de fiscaliteit van uw woning", Federale Overheidsdienst Financiën, 2011, 121 p.  
  Gratis brochure te bestellen per brief of te downloaden:
  Federale Overheidsdienst Financiën
  Stafdienst strategische coördinatie en communicatie
  Koning Albert II-laan 33 bus 70
  1030 Brussel
  www.minfin.fgov.be