Aannemer en werken | Belgopocket

Ik moet een aannemer kiezen. Ik ben niet tevreden over het werk dat een aannemer heeft uitgevoerd.
Tot wie moet ik mij wenden?

De keuze van de aannemer is een beslissende stap. Alvorens een definitieve keuze te maken of de werken aan te vatten, moet je nagaan of de aannemer betrouwbaar is. Het gaat immers vaak om de investering van je leven.

REGISTRATIE
Een kleine of middelgrote onderneming die een van de gereglementeerde activiteiten wil uitoefenen, moet naast het bewijs van de basiskennis bedrijfsbeheer ook het bewijs leveren van haar specifieke beroepsbekwaamheid bij een erkend ondernemingsloket. Volgende activiteiten zijn gereglementeerd :

ruwbouwactiviteiten (metsel,-, beton- en sloopwerken)
stukadoor-, cementeer- en dekvloeractiviteiten
tegelwerken en het plaatsen van elementen in marmer of natuursteen
dakdekkers- en waterdichtingsactiviteiten
schrijnwerkers- en glazenmakersactiviteiten
eindafwerkingsactiviteiten (schilderwerken, behangen en soepele bekledingen)
installatieactiviteiten voor centrale verwarming, klimaatregeling, gas en sanitair
elektrotechnische activiteiten
algemeen aannemer (bouwen, verbouwen, laten bouwen of laten verbouwen van een gebouw in uitvoering van een aannemingscontract en via meerdere onderaannemers)

Het ondernemingsloket kent de aannemer, die werkt als natuurlijk persoon, een uniek ondernemingsnummer toe bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Een vennootschap krijgt het ondernemingsnummer bij de neerlegging van de statuten bij de griffie van de rechtbank van koophandel. De vennootschap moet nadien ook langsgaan bij het ondernemingsloket.

Om recht te hebben op bepaalde belastingverminderingen en premies is het nodig dat de aannemer geregistreerd is bij de Federale Overheidsdienst Financiën.

ALGEMENE AANNEMER OF AFZONDERLIJKE VAKLUI
Je hebt de keuze tussen twee mogelijkheden: de coördinatie van de werken uitbesteden of er zelf voor zorgen.

Kies je voor een algemene aannemer dan zal die alle werken coördineren. Die coördinatie kost geld maar in dat geval heb je maar één gesprekspartner en één verantwoordelijke voor de globale prijs en de termijn waarin het werk af moet zijn.

Als je zelf voor de coördinatie instaat, doe je een beroep op afzonderlijke vaklui. Je onderhandelt rechtstreeks met de verschillende vaklieden, zonder tussenpersoon, wat de kosten drukt. Je zorgt ook voor het planningbeheer.

Je kunt ook een beroep doen op een architect of een gespecialiseerd kantoor om je te helpen bij de keuze van een algemene aannemer of afzonderlijke vaklui en voor de opvolging van de werken.

Ongeacht de optie waarvoor je kiest, wanneer minstens twee afzonderlijke vaklieden (= die geen werknemers zijn van dezelfde onderneming) zich gelijktijdig of achtereenvolgens op de werf bevinden, moet een veiligheidscoördinator aangeduid geweest zijn voor de projectfase en de uitvoering van de werken.

WET BREYNE
Als je voor een algemene aannemer hebt gekozen, geniet je als "bouwheer" (= opdrachtgever van de werken) in de meeste gevallen een ruime bescherming op basis van de zogenaamde Wet Breyne (wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

Bij toepassing van de Wet Breyne is de aannemer verplicht om je als bouwheer te informeren over de belangrijkste aspecten van de overeenkomst. Het contract moet een aantal belangrijke vermeldingen bevatten zoals de totale prijs van de werken of het gebouw, de betalingsmodaliteiten gespreid over het verloop van de werken, de uitvoeringstermijn met begin- en einddatum van de werken en de schadevergoeding als de werken vertraging oplopen.

Deze wet geeft je als bouwheer ook een financiële bescherming: de aannemer moet een bepaalde waarborg geven voor het geval de werken niet op een behoorlijke wijze worden uitgevoerd. De aannemer blijft gedurende tien jaar aansprakelijk voor het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het gebouw wegens een gebrek in de constructie of de ongeschiktheid van de grond.

De Wet Breyne voorziet tot slot ook in een dubbele oplevering van het werk:

een voorlopige oplevering op het einde van de werken
een definitieve oplevering minstens één jaar na het einde van de werkzaamheden. Hierdoor beschik je als bouwheer onder meer over een ruimere periode om na te gaan of de woning geen verborgen gebreken bevat.

IN GEVAL VAN PROBLEMEN
Als je niet tevreden bent over de uitvoering van het werk, kun je de Verzoeningscommissie Bouw aanspreken. Zoals uit de naam blijkt, moet deze commissie trachten de technische geschillen bij te leggen tussen de bouwheer, zijn architect en de aannemer of vaklui die het werk hebben uitgevoerd. In deze commissie zetelen vertegenwoordigers van de Confederatie Bouw, de Bouwunie, Test-Aankoop, de Koninklijke Federatie van Architectenverenigingen van België en de Vlaamse architecten-organisatie NAV.

Na een klacht is er een eerste zitting waarop de verschillende partijen hun standpunt uiteenzetten. Dan stelt de commissie een expert-verzoener aan, dit voor zover alle partijen in het geschil daarmee akkoord gaan. De Verzoeningscommissie Bouw kan in contracten met betrekking tot werken worden aangeduid door een bevoegdheidsbeding. In dat geval aanvaarden de partijen bij voorbaat de tussenkomst van deze commissie en de aanduiding van een expert wanneer zich een geschil voordoet. Die expert stelt de staat van het werk en de eventuele gebreken vast en stelt een regeling voor. De behandeling van een geschil kost doorgaans 200 euro per partij (+ 21% btw). De kosten kunnen oplopen als bijkomende onderzoeken noodzakelijk zijn.

Als de verzoening mislukt, stelt de expert die door de commissie werd aangeduid een verslag op dat bindend is voor de partijen. Wanneer het geschil vervolgens voor de rechtbank wordt gebracht, kunnen de partijen dat verslag niet betwisten, behalve in uitzonderlijke gevallen.

Om na te gaan of een aannemer geregistreerd is
Federale Overheidsdienst Financiën
Contact Center: 0257 257 57

Om meer te weten over de architecten en hun taak
Nationale Raad van de Orde van Architecten
Livornostraat 160 bus 2
1000 Brussel
Tel.: 02 643.62.00
nationale.raad@ordevanarchitecten.be
www.architect.be

Om een algemene aannemer te vinden
Federatie van Algemene Bouwaannemers (FABA)
Lombardstraat 42
1000 Brussel
Tel. 02 511 65 95
faba-fegc@confederatiebouw.be
www.faba.be (lijst van de algemene aannemers)

In geval van conflicten met je aannemer en/of je architect
Verzoeningscommissie Bouw
Espace Jacquemotte
Hoogstraat 139
1000 Brussel
Tel. 02 504 97 86
info@bouwverzoening.be
www.bouwverzoening.be

Voor informatie over de toegang tot het beroep
Federale Overheidsdienst Economie, K.M.O., Middenstand en Energie
Algemene Directie KMO-beleid
WTC III
Simon Bolivarlaan 30
1000 Brussel
Tel. 02 277 70 17
ol@economie.fgov.be
economie.fgov.be

www.justitie.belgium.be
"Bouwproblemen voorkomen en genezen", Federale Overheidsdienst Economie, K.M.O., Middenstand en Energie, 2011, 16 p.